CONTRATTO DI LOCAZIONE: Sì ALL'OBBLIGO DI RINEGOZIAZIONE PER IL RISTORATORE IN DIFFICOLTA' A CAUSA DEL COVID-19
La pandemia dovuta alla diffusione del virus Covid-19, stravolgendo la vita sociale ed economica, ha causato conseguenze significative anche sui contratti che regolano la realtà e i traffici commerciali, tra questi le attività ricettive e ristorative.
Un ristoratore, conduttore di un locale ad uso commerciale, aveva stipulato, a garanzia del puntuale e corretto adempimento delle obbligazioni nascenti del contratto di locazione, apposita fideiussione bancaria con un istituto di credito.
Purtroppo la crisi causata dal lockdown ha inciso sull’adempimento dell’obbligazione contrattuale assunta, causandogli una catena di ritardi, adempimenti parziali e impossibilità nell’esecuzione delle suddette prestazioni.
Per siffatte ragioni il ristoratore ha adito il Tribunale di Roma chiedendo di ordinare alla società resistente di non escutere la fideiussione prestata a garanzia delle obbligazioni assunte con il contratto di locazione, di disporre la riduzione del 50% del canone mensile o, in subordine, disporne la sospensione nella stessa misura, o nella diversa misura che riterrà di giustizia, prevedere contestualmente un piano di rientro delle somme dovute.
Secondo le prospettazioni del ristoratore, la società resistente non avrebbe ottemperato all’obbligo, derivante dalla clausola generale di buona fede e correttezza, di ricontrattare le condizioni economiche del contratto di locazione a seguito delle sopravvenienze legate all’insorgere della pandemia per Covid-19.
Certamente la crisi economica dipesa dalla pandemia Covid e la chiusura forzata delle attività commerciali - ed in particolare di quelle legate al settore della ristorazione - devono qualificarsi quale sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale; invero, nel caso delle locazioni commerciali il contratto è stato stipulato “sul presupposto” di un impiego dell’immobile per l’effettivo svolgimento di attività produttiva, e segnatamente nel caso di specie per lo svolgimento dell’attività di ristorazione.
Ciò posto, il giudice ha ritenuto che pur in mancanza di clausole di rinegoziazione, i contratti a lungo termine debbano continuare ad essere rispettati ed applicati dai contraenti sino a quando rimangono intatti le condizioni ed i presupposti di cui essi hanno tenuto conto al momento della stipula del negozio.
Al contrario, qualora si ravvisi una sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale, quale quella determinata dalla pandemia del Covid-19, la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi dell’esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente deve poter avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto, in base al dovere generale di buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto (art. 1375 c.c.).
L’eventuale risoluzione del contratto per eccessiva sopravvenuta onerosità comporterebbe inevitabilmente la perdita dell’avviamento per l’impresa colpita dall’eccessiva onerosità e la conseguente cessazione dell’attività economica. In siffatte ipotesi sorge, pertanto, in base alla clausola generale di buona fede e correttezza, un obbligo delle parti di contrattare al fine di addivenire ad un nuovo accordo volto a riportare in equilibrio il contratto entro i limiti dell’alea normale del contratto. La clausola generale di buona fede e correttezza, invero, ha la funzione di rendere flessibile l’ordinamento, consentendo la tutela di fattispecie non contemplate dal legislatore.
Sono state previste a livello statale una serie di misure volte a ridurre l’impatto finanziario della pandemia nelle attività produttive (come la previsione di cui all’art. 65 del decreto legge 17 marzo 2020, n. 18 convertito in legge n. 27/2020 di un credito d’imposta del 60% sui canoni di locazione pagati nel marzo 2020) ma ciò in alcuni casi non basta a riportare in equilibrio il contratto entro la sua normale alea.
Per siffatte ragioni, il giudice ha ritenuto doveroso in tale ipotesi fare ricorso alla clausola generale di buona fede e di solidarietà sancito dall’art. 2 della Carta costituzionale al fine di riportare il contratto entro i limiti dell’alea normale del contatto stabilendo una riduzione del canone di locazione del 40% per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021 rilevando al riguardo che, anche dopo la riapertura dell’esercizio commerciale, l’accesso della clientela è contingentato per ragioni di sicurezza sanitaria.
Il giudice ha disposto, infine, anche la sospensione degli effetti della fideiussione bancaria fino ad una esposizione debitoria del conduttore espressamente quantificata in ordinanza.
A cura di:
Avv. Giovanna Spirito